Was der Mieter darf und was nicht
Der Verkauf allein ändert für den Mieter nichts. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, zu denselben Bedingungen. Kündigen kann er nur, wenn er einen gesetzlichen Grund hat.
- Kein Zustimmungsrecht: Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und kann ihn nicht verhindern.
- Besichtigungen: Der Mieter muss Besichtigungen in zumutbarem Umfang und mit angemessener Vorankündigung dulden, aber nicht jederzeit und nicht beliebig oft. In der Praxis vereinbaren wir feste Termine und halten uns daran. Ein Mieter, der mitarbeitet, ist beim Verkauf wertvoll.
- Vorkaufsrecht: Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur im Fall des § 577 BGB, also wenn Wohnraum nach der Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelt wird. Beim normalen Verkauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung besteht es nicht.
- Kündigung wegen Eigenbedarfs: Möglich für den Käufer, aber mit Fristen und Voraussetzungen, und nicht als Versprechen in ein Exposé zu schreiben.
Wie der Preis ohne Mietspiegel entsteht
Bei vermieteten Objekten zählt das Ertragswertverfahren: Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete, nicht der Preis einer freien Wohnung im selben Haus. Deshalb ist die Frage, wie weit Ihre aktuelle Miete von der ortsüblichen Vergleichsmiete entfernt ist, die wichtigste im ganzen Verkauf.
In einer Stadt ohne Mietspiegel beantwortet man sie mit den Mitteln, die § 558a Abs. 2 BGB nennt: mit drei vergleichbaren Wohnungen, mit dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder mit einer Mietdatenbank. Eine vierte Möglichkeit ist in Bietigheim-Bissingen besonders naheliegend: Der Gemeinsame Gutachterausschuss erstellt auf Antrag Mietwertübersichten. Sie sind kostenpflichtig und nicht veröffentlicht, aber sie kommen von derselben Stelle, die auch die Bodenrichtwerte ermittelt.
Damit ist ein Wohnungsverkauf in Bietigheim-Bissingen an einen Anleger ein anderer Immobilienverkauf als der an eine Familie: Gerechnet wird mit der Jahresmiete, verglichen wird mit anderen Anlagen, und der Sachwertfaktor spielt keine Rolle.
Eine stark untervermietete Wohnung hat Luft nach oben, aber die Erhöhung ist nach § 558 Abs. 3 BGB in drei Jahren auf 20 Prozent begrenzt. Das ist Teil des Preises, und ein ehrlicher Verkäufer rechnet es dem Käufer vor.
Wer solche Objekte hier kauft
Private Kapitalanleger, oft aus der Region, und in Bietigheim-Bissingen mit zwei klaren Argumenten: Hier endet die S 5 der Stuttgarter S-Bahn, und vor Ort sitzen große Arbeitgeber, allen voran die Dürr AG mit ihrem Hauptsitz und rund 2.200 Mitarbeitern. Nachfrage nach Mietwohnungen entsteht aus beidem und nicht nur im Aufschwung.
Diese Käufergruppe erreicht man nicht über ein schönes Bild, sondern über eine vollständige Unterlage: Mietvertrag, Mietenliste, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Höhe der Rücklage und eine saubere Aufstellung der laufenden Kosten. Wer das vorlegt, bekommt ein ernstes Angebot. Wer es nachliefern muss, bekommt einen Abzug.
Was Sie vorher klären sollten
Zwei Punkte entscheiden regelmäßig über den Preis, und beide lassen sich vorher prüfen.
- Ist die Miete wirksam vereinbart? Staffelmieten, Indexmieten und Modernisierungsumlagen sind formgebunden. Ein unwirksamer Teil des Mietvertrags senkt die kalkulierbare Miete und damit den Preis.
- Was hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen? Ein beschlossener, aber noch nicht bezahlter Sanierungsbeschluss ist eine Belastung des Käufers und muss offengelegt werden. Wer ihn verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss.
So läuft es ab
- Unterlagen zusammenstellenMietvertrag, Mietenliste, Nebenkosten, Verwalterunterlagen, Protokolle, Rücklage.
- Miete einordnenOhne Mietspiegel über vergleichbare Wohnungen oder eine Mietwertübersicht des Gutachterausschusses.
- Preis aus dem ErtragErtragswert rechnen, Instandhaltung und Verwaltung realistisch ansetzen.
- An Anleger vermarktenZuerst an vorgemerkte Kapitalanleger aus unserem Rundschreiben, dann in die Portale.
