Wie Sie die Rendite rechnen
Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Beide Zahlen kommen hier aus dem Objekt: die Miete aus dem bestehenden Mietvertrag oder aus vergleichbaren Vermietungen, der Kaufpreis aus dem Angebot.
Der entscheidende Prüfschritt ist ein anderer, und er ist in dieser Stadt möglich: Passt der geforderte Preis zum Sachwert? Der Gutachterausschuss veröffentlicht den Faktor zwischen Sachwert und Kaufpreis frei. Wenn ein Verkäufer deutlich mehr verlangt, als Sachwert mal Faktor ergibt, ist das kein Beweis für einen zu hohen Preis, aber eine Frage, die man stellen sollte.
Für Eigentumswohnungen gilt der Faktor allerdings nicht; er ist für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihen- und Doppelhäuser ermittelt. Bei einer Wohnung bleibt der Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen, und den stellen wir aus der eigenen Arbeit her.
Was von der Bruttorendite übrig bleibt
Brutto ist der Anfang der Rechnung, nicht ihr Ergebnis. Fünf Posten gehen ab, und keiner davon ist klein.
- Kaufnebenkosten: 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg plus rund 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch. Diese Summe erhöht Ihren Einstandspreis und senkt die Rendite ab dem ersten Tag.
- Nicht umlagefähige Verwaltungskosten: Die Verwaltergebühr für Ihre Einheit zahlen Sie und nicht der Mieter.
- Instandhaltung: Für Rücklage und Reparaturen am Sondereigentum sind Erfahrungswerte je Quadratmeter und Jahr anzusetzen. Bei älteren Gebäuden eher mehr.
- Leerstand und Mietausfall: Ein Monat Leerstand im Jahr kostet gut acht Prozent der Jahresmiete.
- Grundsteuer: In Baden-Württemberg seit 2025 nach Fläche mal Bodenrichtwert, Hebesatz hier 215 Prozent.
Kaufnebenkosten, Beispiel 400.000 €: Grunderwerbsteuer 5,0 % in Baden-Württemberg, also 20.000 €, dazu Notar und Grundbuch mit rund 2 %, etwa 8.000 €. Die Maklerprovision steht im jeweiligen Exposé.
Warum Bietigheim-Bissingen als Anlagestandort trägt
Nachfrage nach Mietwohnungen entsteht hier aus zwei Quellen, die unabhängig voneinander sind. Die erste sind die Arbeitgeber vor Ort: die Dürr AG mit Hauptsitz und rund 2.200 Mitarbeitern, dazu ElringKlinger Kunststofftechnik, Parker Hannifin, Bosch Automotive Steering, Dürr Dental, DLW Flooring und weitere Industriebetriebe. Die Stadt gilt als schuldenfrei.
Die zweite ist die Lage im Pendlernetz: Hier endet die S 5 der Stuttgarter S-Bahn, der Bahnhof ist seit 1853 Knotenpunkt zweier Fernstrecken. Was das nicht heißt: dass jede Wohnung sich rechnet. Es heißt, dass ein Leerstandsrisiko hier geringer einzuschätzen ist als in Lagen ohne Arbeitsplätze und ohne Bahn.
Was wir nicht beurteilen
Ob eine Immobilie für Sie die richtige Anlage ist, hängt von Ihrer Steuersituation, Ihrem Einkommen, Ihrer Risikotragfähigkeit und Ihren übrigen Anlagen ab. Dazu dürfen und wollen wir nichts sagen: Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO umfasst die Vermittlung von Immobilien, nicht die Anlage- oder Finanzierungsberatung nach § 34i GewO.
Was wir leisten: den Ertragswert rechnen, den geforderten Preis am Sachwert messen, die Unterlagen prüfen und Ihnen sagen, wenn eine Rechnung nicht aufgeht. Auch dann, wenn es gegen einen Abschluss spricht.
Rechenbeispiel: 400.000 € Darlehen zu 4,04 % Zins und 2 % Anfangstilgung ergeben eine Monatsrate von rund 2.010 €. Der Zins ist der Bundesbank-Durchschnitt für August 2026, Ihr Angebot hängt von Eigenkapital und Bonität ab.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002So läuft es ab
- Ziel festlegenLaufender Ertrag oder langfristiger Werterhalt? Daraus folgt die Lage.
- Preis prüfenSachwert rechnen, amtlichen Faktor anwenden, mit dem geforderten Preis vergleichen.
- Unterlagen prüfenProtokolle, Rücklage, Mietvertrag, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen.
- EntscheidenMit Ihrem Steuerberater und, wenn finanziert wird, mit Ihrem Berater. Nicht mit uns.