Der Vorsorgeeffekt ist die eingesparte Miete
Die Rechnung ist einfach: Wer im Alter zur Miete wohnt, zahlt jeden Monat aus der Rente. Wer im abbezahlten Eigentum wohnt, nicht. Bei 800 Euro Nettokaltmiete sind das knapp 10.000 Euro im Jahr, die nicht abgehen, und über zwanzig Jahre eine Summe im sechsstelligen Bereich.
Für Bietigheim-Bissingen lässt sich dieser Betrag nicht aus einem Mietspiegel ablesen, weil die Stadt keinen hat. Er lässt sich aber aus vergleichbaren Vermietungen herleiten, und genau das machen wir, bevor jemand eine Entscheidung trifft. Was zählt, ist Ihre Wohnfläche und Ihr Wohnort, nicht ein Landesdurchschnitt.
Der entscheidende Punkt daran: Dieser Effekt ist unabhängig von der Preisentwicklung. Die Mietersparnis wirkt auch dann, wenn der Wert des Hauses zehn Jahre stagniert.
Was Ihr Haus wert ist, und warum das hier klarer ist
Die zweite Hälfte der Vorsorgefrage lautet: Was steckt an Vermögen in dem Haus, wenn ich es eines Tages brauche? In den meisten Städten ist das eine Schätzung. In Bietigheim-Bissingen ist es eine Rechnung.
Bodenwert aus dem Richtwert, Gebäudewert nach den Normalherstellungskosten NHK 2010 abzüglich Alterswertminderung, Außenanlagen mit 3 bis 5 Prozent, und auf diese Summe der amtliche Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. Sein eigenes Beispiel: 250.000 Euro Sachwert mal Faktor 1,9 ergeben 475.000 Euro Verkehrswert, mit einem Vertrauensbereich von 450.000 bis 500.000 Euro.
Für die Altersvorsorge ist das die wichtigere der beiden Zahlen, weil sie sagt, was im Ernstfall zur Verfügung steht: beim Verkauf, beim Verkauf mit Wohnrecht oder bei einer Leibrente.
Die drei Argumente, die dagegen stehen
Wir nennen sie, weil sie in jedem ehrlichen Gespräch vorkommen und weil ein Eigenheim nicht für jeden die richtige Entscheidung ist.
- Instandhaltung hört nicht auf. Dach, Heizung, Fenster, Bad: In zwanzig Jahren fällt in einem Haus mehr an als in zwanzig Jahren Mietwohnung, und zwar aus eigenem Geld. Wer im Alter keine Rücklage hat, hat ein Problem, das ein Mieter nicht hat.
- Laufende Kosten bleiben. Die Grundsteuer läuft weiter, in Baden-Württemberg seit 2025 nach Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, hier mit einem Hebesatz von 215 Prozent. Dazu Versicherung und Nebenkosten.
- Das Vermögen ist unbeweglich und nicht gestreut. Ein Haus in einem Stadtteil ist eine einzige Wette auf einen einzigen Ort. Es lässt sich nicht in Teilen verkaufen, wenn Geld gebraucht wird, und ein Verkauf dauert Monate.
Was eine Rate monatlich bedeutet
Bis das Darlehen abbezahlt ist, wirkt kein Vorsorgeeffekt, sondern eine Rate. Sie ist die Zahl, über die vorher gesprochen werden muss, und zwar über die volle Laufzeit, nicht nur über die Zinsbindung.
Der nützlichere Weg ist, rückwärts zu rechnen. Sie geben Ihr Eigenkapital ein und den Betrag, den Sie monatlich dauerhaft aufbringen können, und sehen, welcher Kaufpreis daraus folgt, was über dreißig Jahre an Zinsen zusammenkommt und in welchem Jahr Sie schuldenfrei wären. Das rechnet unser Budgetrechner, voreingestellt mit dem Durchschnittszins der Deutschen Bundesbank.
Er stellt die Miete über dieselbe Laufzeit daneben, auf der anderen Seite Kaufnebenkosten und Instandhaltung. Der Vergleich urteilt bewusst nicht; er zählt Zahlungen und nennt, was er nicht zählt.
In Bietigheim-Bissingen kommt ein Vorteil dazu, den nicht jede Stadt bietet: Der Gutachterausschuss veröffentlicht Sachwertfaktoren. Wer seinen finanziellen Rahmen kennt und zusätzlich eine Vorstellung davon hat, wie ein Objekt rechnerisch einzuordnen ist, geht deutlich besser vorbereitet in eine Besichtigung.
Was wir ausdrücklich nicht tun: Ihnen sagen, dass Sie sich etwas leisten können, oder welche Tilgung sinnvoll wäre. Verbindlich prüft das eine Bank. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem Finanzierungsvermittler mit Erlaubnis nach § 34i GewO her, für Sie ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
Wenn das Haus zu groß wird
Das ist die häufigste Situation, mit der Eigentümer in den Siebzigern zu uns kommen: Das Haus ist abbezahlt, die Kinder sind weg, die Treppe wird lästig, und die Heizkosten sind für 160 Quadratmeter ausgelegt, von denen 60 genutzt werden.
Dafür gibt es drei Wege, und keiner ist für alle richtig. Verkaufen und etwas Kleineres kaufen, etwa eine Wohnung in Bietigheim mit kurzem Weg zum Bahnhof. Vermieten und selbst zur Miete wohnen. Oder verkaufen und wohnen bleiben, mit lebenslangem Wohnrecht oder Leibrente.
Die Zahlen für den Verkaufswert stehen hier bereit. Wir rechnen alle drei Wege mit Ihnen durch, auch die, bei denen für uns kein Auftrag herauskommt.
Was diese Seite nicht ist
Sie ist keine Anlageberatung und keine Finanzierungsberatung. Wir dürfen Ihnen nicht sagen, ob Sie Ihre Altersvorsorge auf eine Immobilie stützen sollten, ob ein Darlehen zu Ihrer Situation passt oder wie Sie Ihr Vermögen aufteilen sollten. Die Erlaubnis dafür nach § 34i GewO haben wir nicht.
Was wir leisten: rechnen mit den amtlichen Zahlen dieser Stadt, den Zustand einer Immobilie einschätzen und Ihnen sagen, wenn eine Vorstellung nicht aufgeht. Für Steuern vermitteln wir einen Steuerberater, für eine Finanzierung einen unabhängigen Berater.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002So läuft es ab
- Bedarf klärenWie viel Wohnfläche brauchen Sie in zehn Jahren, und in welcher Lage?
- Wert rechnenBodenrichtwert, Sachwert und amtlicher Faktor ergeben den Verkehrswert.
- Mietersparnis gegenrechnenWas würde dieselbe Wohnfläche zur Miete kosten? Wir leiten das aus vergleichbaren Vermietungen her.
- Mit Fachleuten entscheidenSteuerberater und, wenn finanziert wird, ein unabhängiger Berater. Wir liefern die Immobilienzahlen.