Warum die Spanne so breit ist
Vier bis sieben Monate klingt ungenau und ist es auch. Der Grund liegt in einem einzigen Posten: der Vermarktungsdauer. Alles andere, Unterlagen, Aufbereitung, Notartermin, Grundbuch, bewegt sich in engen Grenzen. Wie lange die Käufersuche dauert, entscheidet dagegen der Angebotspreis.
In Bietigheim-Bissingen kommt die Lage im Stadtgebiet dazu. Eine Wohnung in Laufweite zum Bahnhof findet schneller einen Käufer als ein Haus in Untermberg, und das liegt nicht am Objekt, sondern am Kreis der Suchenden. In einem kleinen Stadtteil ist die Vermarktung deshalb anders angelegt: zuerst über vorgemerkte Interessenten und das Rundschreiben, dann erst über die Portale.
Die beiden Posten, die niemand beschleunigen kann
Beim Notar gilt § 17 Abs. 2a BeurkG: Ist ein Verbraucher beteiligt, soll der Entwurf des Kaufvertrags zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist schützt den Käufer und wird von Notaren eingehalten. Wer zum Termin drängt, erreicht nichts.
Danach wartet das Grundbuchamt. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und etwaige Löschungsbewilligungen der Banken vorliegen. Vier bis acht Wochen sind dafür normal; wie lange es im Einzelfall dauert, bestimmt das Amt und nicht der Makler. Wir sagen das vorher, damit niemand mit dem Geld zu einem Datum rechnet, das wir nicht halten können.
Was Sie selbst beschleunigen können
Erstaunlich viel, und zwar am Anfang. Der erste Schritt im Fahrplan, Unterlagen zusammenstellen, ist der, der am häufigsten länger dauert als geplant.
- Grundbuchauszug und Flurkarte früh beantragen. Beides kommt von Behörden mit eigenen Laufzeiten.
- Baupläne heraussuchen: Für den Sachwert wird die Brutto-Grundfläche gebraucht, und ohne Pläne wird sie geschätzt statt gerechnet.
- Rechnungen über Modernisierungen zusammensuchen. Sie gehen in den Gebäudestandard und damit direkt in den Sachwert ein.
- Bei Eigentumswohnungen die Verwaltung früh anschreiben: Teilungserklärung, drei Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan, Rücklage, drei Protokolle.
- Erbfall oder mehrere Eigentümer: Erbschein und Vollmachten klären, bevor ein Preis verhandelt wird. Das ist der häufigste Grund, warum ein unterschriftsreifer Verkauf noch Monate liegt.
So läuft es ab
- HeuteWert einschätzen lassen und entscheiden, ob verkauft wird. Unverbindlich.
- Woche 1 bis 4Unterlagen zusammenstellen, parallel Bewertung und Preisstrategie.
- Woche 3 bis 6Fotos, Videoposé, Exposé. Pflichtangaben nach § 87 GModG.
- Woche 5 bis 18Vermarktung: zuerst Rundschreiben und vorgemerkte Interessenten, dann Portale. Besichtigungen.
- DanachKäufer prüfen, verhandeln, Notartermin, Kaufpreiszahlung, Übergabe.
