Wie Sie ohne Mietspiegel eine Miete begründen
§ 558a Abs. 2 BGB nennt vier Begründungsmittel für eine Mieterhöhung: einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. Fehlt das erste, bleiben die anderen drei, und sie sind rechtlich gleichwertig.
In Bietigheim-Bissingen gibt es dazu eine Möglichkeit, die wenige kennen: Der Gemeinsame Gutachterausschuss erstellt auf Antrag Mietwertübersichten. Sie sind kostenpflichtig und nicht veröffentlicht, kommen aber von derselben amtlichen Stelle, die auch die Bodenrichtwerte ermittelt. Für ein Mehrfamilienhaus oder eine Erhöhung, die Bestand haben soll, ist das oft die saubere Lösung.
Für eine Neuvermietung ist der Aufwand kleiner: Dort gilt die Kappungsgrenze nicht, und es zählt, was der Markt hergibt. Wir ordnen Ihre Wohnung über vergleichbare Vermietungen ein, die wir selbst begleitet haben.
Die Anfangsmiete entscheidet über zehn Jahre
Der Grund ist die Kappungsgrenze. Wer zu niedrig anfängt, kann die Miete nicht beliebig nachholen: Innerhalb von drei Jahren sind höchstens 20 Prozent möglich, und auch die nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Wohnung, die 200 Euro unter Markt vermietet ist, bleibt das über Jahre.
Das wirkt bis in den Verkauf. Bei vermieteten Objekten zählt der Ertragswert, also die nachhaltig erzielbare Miete. Eine untervermietete Wohnung bringt deshalb weniger als eine marktgerecht vermietete, und zwar dauerhaft.
Umgekehrt ist zu hoch auch falsch. Jeder Monat Leerstand kostet eine ganze Monatsmiete, und zwei Monate Leerstand fressen eine Erhöhung von zwanzig Prozent über ein ganzes Jahr auf. Die richtige Miete ist die, die zügig vermietet und nichts verschenkt.
Wer hier mietet
Vor allem Beschäftigte der großen Arbeitgeber vor Ort und Pendler nach Stuttgart. In der Stadt sitzen die Dürr AG mit ihrem Hauptsitz und rund 2.200 Mitarbeitern, ElringKlinger Kunststofftechnik mit rund 580, Parker Hannifin und ein Werk von Bosch Automotive Steering mit je rund 450 sowie Dürr Dental mit rund 390 Beschäftigten.
Daraus folgt, worauf es in der Anzeige ankommt: die Entfernung zum Bahnhof oder zum Haltepunkt Ellental in Gehminuten, und die Erreichbarkeit der Gewerbegebiete mit dem Auto. Wer das konkret nennt, statt von guter Anbindung zu schreiben, bekommt passendere Bewerber und weniger Absagen.
Wie wir Mieter auswählen
Der teuerste Fehler beim Vermieten ist nicht eine zu niedrige Miete, sondern ein Mieter, der nicht zahlt. Eine Räumung dauert Monate und kostet mehr als ein Jahr Mietdifferenz.
- Selbstauskunft, Einkommensnachweise der letzten drei Monate und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters.
- Bonitätsauskunft, soweit datenschutzrechtlich zulässig und mit Einwilligung.
- Persönliches Gespräch bei der Besichtigung. Wir zeigen selbst und geben keine Schlüssel heraus.
- Kaution nach § 551 BGB, höchstens drei Nettokaltmieten, auf einem getrennten Konto.
- Wohnungsübergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos. Der Punkt, an dem beim Auszug die meisten Streitigkeiten entschieden werden.
Was Sie als Vermieter übernehmen
Vermieten ist Arbeit, auch mit Verwaltung. Nebenkostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen Frist, Instandhaltung, Erreichbarkeit bei Schäden, Prüffristen für Rauchwarnmelder und Heizung. Wer das nicht leisten kann oder will, sollte entweder eine Verwaltung beauftragen oder den Verkauf prüfen.
Wir vermitteln die Vermietung: Mietpreiseinschätzung, Aufbereitung, Besichtigungen, Auswahl der Mieter, Mietvertrag und Übergabe. Eine laufende Mietverwaltung über die Vermittlung hinaus bieten wir derzeit nicht an; wenn Sie eine brauchen, nennen wir Ihnen Verwalter aus der Region.
So läuft es ab
- Miete einordnenÜber vergleichbare Wohnungen oder eine Mietwertübersicht des Gutachterausschusses.
- Wohnung vorbereitenKleine Schäden beheben, Fotos, Grundriss, Energieausweis und Pflichtangaben.
- Mieter auswählenBesichtigungen, Selbstauskunft, Nachweise, persönliches Gespräch.
- Vertrag und ÜbergabeMietvertrag, Kaution, Übergabeprotokoll mit Zählerständen.
