Was ein Sachwert ist und warum er nicht der Preis ist
Dafür gibt es hier etwas, das die meisten Städte nur im kostenpflichtigen Marktbericht haben: die Sachwertfaktoren. Der Sachwert eines Hauses ist Bodenwert plus Gebäudewert plus Außenanlagen, gerechnet nach den Normalherstellungskosten NHK 2010 und abzüglich Alterswertminderung. Diese Rechnung trifft den Marktpreis systematisch nicht; der Sachwertfaktor ist das Verhältnis aus tatsächlichem Kaufpreis und Sachwert und korrigiert genau das. Der Ausschuss veröffentlicht ihn frei als Schaubild, für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Reihen- und Doppelhäuser, mit Stichtag 1. Januar 2023.
Der Gutachterausschuss formuliert es in seiner Anwendungshilfe nüchtern: Bei statistischen Untersuchungen hat man festgestellt, dass es zwischen den nachkalkulierten Sachwerten und den Kaufpreisen systematische Unterschiede gibt. Es ist also nicht möglich, allein mit dem Sachwert den Verkehrswert zu ermitteln. Genau dafür gibt es den Faktor.
Das amtliche Rechenbeispiel
Das Rechenbeispiel stammt aus der amtlichen Anwendungshilfe des Ausschusses und nicht von uns: Ein freistehendes Einfamilienhaus mit einem vorläufigen Sachwert von 250.000 Euro hat bei einem Sachwertfaktor von 1,9 einen Verkehrswert von 475.000 Euro. Der Vertrauensbereich liegt zwischen 1,8 und 2,0, der Verkehrswert damit zwischen 450.000 und 500.000 Euro. Zu jedem Faktor gibt der Ausschuss einen solchen Bereich an, in dem der Faktor mit 95 Prozent Wahrscheinlichkeit liegt.
Lesen Sie die Zahlen bitte als Beispiel und nicht als Preis für Ihr Haus. Der Faktor hängt vom Sachwert selbst ab: Im Schaubild des Ausschusses fällt er mit steigendem Sachwert, teure Häuser haben also einen kleineren Faktor als günstige. Welcher Faktor für Ihren Sachwert gilt, liest man am Schaubild ab, und dafür muss der Sachwert zuerst sauber gerechnet sein.
Wie der Sachwert berechnet wird
Der Ausschuss nennt die Vorgaben, unter denen seine Faktoren gelten. Wer anders rechnet, darf sie nicht anwenden.
- Gebäudesachwert nach den Normalherstellungskosten NHK 2010, bezogen auf die Brutto-Grundfläche.
- Der Kostenkennwert richtet sich nach Gebäudeart und Gebäudestandard, durchgeführte Modernisierungen werden berücksichtigt.
- Die Wertminderung wegen Alters wird linear ermittelt.
- Für den Boden gelten die Richtwerte für unbebaute Grundstücke, ohne Bebauungsabschlag.
- Die Außenanlagen werden pauschal mit 3 bis 5 Prozent des Gebäudesachwerts angesetzt.
Was der Vertrauensbereich bedeutet
Zu jedem Schätzwert gibt der Ausschuss einen zweiseitigen Vertrauensbereich an, in dem der Faktor mit 95 Prozent Wahrscheinlichkeit liegt. Im Beispiel sind das 1,8 bis 2,0 und damit 450.000 bis 500.000 Euro statt einer einzigen Zahl.
Das ist ehrlicher als jede Punktangabe, und es ist für Sie als Eigentümer die praktisch wichtigere Information: Ein Angebotspreis liegt sinnvollerweise im oberen Bereich dieser Spanne, ein Mindestpreis im unteren. Wer mit einer einzigen Zahl in eine Verhandlung geht, hat keine Reserve.
Wo der Faktor nicht hilft
Er gilt für vorrangig eigengenutzte Objekte, also für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihen- und Doppelhäuser. Für Eigentumswohnungen gilt er nicht; dort zählt das Vergleichswertverfahren. Für vermietete Mehrfamilienhäuser zählt der Ertragswert.
Und er trägt einen Stichtag: 1. Januar 2023. Seitdem hat sich der Markt bewegt, in beide Richtungen. Ein Faktor von vor zwei Jahren ist ein belastbarer Ausgangspunkt und kein tagesaktueller Kurs. Diese Einschränkung gehört dazu, und wir verschweigen sie nicht.
So läuft es ab
- BodenwertGrundstücksfläche mal Bodenrichtwert der Zone zum 01.01.2025, kostenlos aus BORIS-BW.
- GebäudewertNach NHK 2010, Brutto-Grundfläche, Gebäudestandard, lineare Alterswertminderung.
- AußenanlagenPauschal 3 bis 5 Prozent des Gebäudesachwerts.
- Faktor anwendenSachwert mal Sachwertfaktor ergibt den Verkehrswert, dazu der Vertrauensbereich.
