Was es in Bietigheim-Bissingen an amtlichen Zahlen gibt
Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss Bietigheim-Bissingen, der für 6 Kommunen arbeitet: Asperg, Bietigheim-Bissingen, Ingersheim, Möglingen, Sachsenheim und Tamm. Er veröffentlicht die Bodenrichtwerte zum 01.01.2025 und die Sachwertfaktoren, aber keinen Grundstücksmarktbericht. Amtliche Durchschnittskaufpreise für Häuser oder Wohnungen gibt es deshalb nicht. Einen Mietspiegel hat die Stadt ebenfalls nicht.
Das ist kein Mangel dieser Seite, sondern die Datenlage. Wer im Netz einen Quadratmeterpreis für Bietigheim-Bissingen liest, liest fast immer einen Angebotspreis aus Anzeigen: Das ist, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer bezahlt haben. Für eine Preisentscheidung ist dieser Unterschied erheblich.
Der Sachwertfaktor: die Zahl, die hier öffentlich ist
Dafür gibt es hier etwas, das die meisten Städte nur im kostenpflichtigen Marktbericht haben: die Sachwertfaktoren. Der Sachwert eines Hauses ist Bodenwert plus Gebäudewert plus Außenanlagen, gerechnet nach den Normalherstellungskosten NHK 2010 und abzüglich Alterswertminderung. Diese Rechnung trifft den Marktpreis systematisch nicht; der Sachwertfaktor ist das Verhältnis aus tatsächlichem Kaufpreis und Sachwert und korrigiert genau das. Der Ausschuss veröffentlicht ihn frei als Schaubild, für Ein- und Zweifamilienhäuser und für Reihen- und Doppelhäuser, mit Stichtag 1. Januar 2023.
Das Rechenbeispiel stammt aus der amtlichen Anwendungshilfe des Ausschusses und nicht von uns: Ein freistehendes Einfamilienhaus mit einem vorläufigen Sachwert von 250.000 Euro hat bei einem Sachwertfaktor von 1,9 einen Verkehrswert von 475.000 Euro. Der Vertrauensbereich liegt zwischen 1,8 und 2,0, der Verkehrswert damit zwischen 450.000 und 500.000 Euro. Zu jedem Faktor gibt der Ausschuss einen solchen Bereich an, in dem der Faktor mit 95 Prozent Wahrscheinlichkeit liegt.
Für Eigentümer ist daran vor allem eines wichtig: Wer sein Haus über die Baukosten rechnet, liegt systematisch zu niedrig. Ein Faktor von 1,9 heißt, dass der Markt fast das Doppelte dessen bezahlt, was die reine Herstellungsrechnung ergibt. Das ist keine Verhandlungsbehauptung, sondern eine Auswertung tatsächlicher Kaufverträge durch eine Behörde.
Woher der Wert dann kommt
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt von der Immobilie ab, nicht von der Stadt.
Hauswert und Wohnungswert kommen in Bietigheim-Bissingen auf verschiedenen Wegen zustande. Für den Hauswert gibt es hier die bessere Grundlage, weil der Sachwertfaktor des Ausschusses öffentlich ist: Bodenwert plus Gebäudewert, dann der Faktor. Der Wohnungswert dagegen braucht Vergleichsverkäufe, und die liegen nicht veröffentlicht vor; dort zählen Baujahr, Lage zum Bahnhof und der Zustand des Gemeinschaftseigentums. Ein Immobilienwert für Bietigheim-Bissingen ist deshalb immer eine Rechnung mit benannter Quelle.
- Sachwertverfahren: für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser. Bodenwert nach Bodenrichtwert plus Gebäudewert plus Außenanlagen, dann der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses. In dieser Stadt ist das der direkteste Weg, weil beide Bausteine amtlich vorliegen.
- Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen und Bauplätze. Grundlage sind Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Da es keine veröffentlichte Auswertung gibt, kommen diese Vergleichsfälle aus der eigenen Arbeit und aus der Kaufpreissammlung, in die der Ausschuss auf Antrag Auskunft gibt.
- Ertragswertverfahren: für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte. Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete. Ohne Mietspiegel wird sie hier aus vergleichbaren Mietverhältnissen hergeleitet.
Was in Bietigheim-Bissingen den Wert stärker verschiebt als der Stadtteil
Der erste Faktor ist die Entfernung zum Bahnhof. Hier endet die S 5 der Stuttgarter S-Bahn, dazu kommt seit 2003 der Haltepunkt Ellental. Für eine Wohnung in Laufweite ist das in einem Pendlermarkt ein eigener Preisbestandteil, und er bleibt.
Der zweite Faktor ist der Lärm. Die B 27 führt vierspurig durch das Stadtgebiet, mit bis zu 50.000 Fahrzeugen am Tag. Welche Lage wie betroffen ist, stellt man vor Ort fest und nicht am Schreibtisch.
Der dritte Faktor ist der Zustand. Bei zwei äußerlich gleichen Häusern derselben Straße entscheidet oft Dach, Fenster und Heizung über einen Unterschied, der größer ist als der zwischen zwei Stadtteilen. Im Sachwertverfahren steckt das in der Alterswertminderung und im Gebäudestandard, und beides sieht man erst bei einer Besichtigung.
Warum Online-Rechner hier besonders oft danebenliegen
Portalrechner arbeiten mit Angebotspreisen und mit Durchschnitten über große Gebiete. In Bietigheim-Bissingen kommt dazu, dass es gar keine veröffentlichte Kaufpreisstatistik gibt, an der sich ein Rechner ausrichten könnte. Was er ausgibt, ist eine Hochrechnung aus Anzeigen.
Den Sachwertfaktor verwendet kein Portalrechner, obwohl er für diese Stadt frei verfügbar ist. Genau deshalb steht er auf dieser Seite.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002So läuft es ab
- Erste OrientierungDer Wert-Check auf dieser Seite, ohne Anmeldung und in vier Schritten.
- BesichtigungJens Stumpp sieht sich Grundstück, Gebäude und Zustand an.
- Sachwert rechnenBodenwert aus dem Richtwert, Gebäudewert nach NHK 2010, Außenanlagen, Alterswertminderung.
- Faktor anwendenDer amtliche Sachwertfaktor macht daraus den Verkehrswert, mit Vertrauensbereich.