Was vor dem Verkauf zu zahlen ist
Der größte Teil der Kosten wird aus dem Kaufpreis bezahlt und fällt erst mit dem Verkauf an. Vorab bleiben Gebühren für Papiere — und genau die Papiere entscheiden hier über die Qualität der Bewertung.
- Grundbuchauszug: über das zuständige Grundbuchamt beim Amtsgericht; die Grundakten in Papierform lagern im Grundbuchzentralarchiv. Zweistellige Gebühr.
- Bauakteneinsicht: bei der Stadt, mit Ausweis und Eigentumsnachweis, gegen Gebühr. Hier liegen die Pläne, aus denen die Brutto-Grundfläche kommt.
- Flurkarte und Flächennachweis aus dem Liegenschaftskataster; gelegentlich weicht die Fläche von der im Grundbuch ab.
- Energieausweis: übernehmen wir bei erfolgreichem Verkauf. Er muss zur Besichtigung vorliegen, die Pflichtangaben nach § 87 GModG schon in der Anzeige.
- Maklerprovision: nur bei Erfolg und bei Häusern und Wohnungen an Verbraucher nach § 656c BGB für beide Seiten gleich hoch.
Zuerst die Bank fragen, dann Termine zusagen
Läuft noch ein Darlehen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei langer Restlaufzeit und niedrigem Altzins ist das kein kleiner Posten.
Fragen Sie den Betrag schriftlich zu einem Stichtag ab, bevor Sie Besichtigungen vereinbaren. Und prüfen Sie ein Datum: Nach § 489 BGB können Sie ein Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. Fehlen nur noch Monate, lohnt das Warten manchmal mehr als jede Preisverhandlung.
Zur Finanzierung beraten wir nicht und vergleichen keine Darlehen; unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO deckt das nicht ab.
Haftung, die bleibt
In fast jedem Kaufvertrag ist die Gewährleistung ausgeschlossen. Dieser Ausschluss hilft nicht bei Mängeln, die Sie kannten und nicht genannt haben: § 444 BGB nimmt dem Verkäufer die Berufung darauf, soweit er arglistig verschwiegen hat.
Hier gehören drei Punkte besonders häufig dazu: Feuchtigkeit in Kellern, ein Dachausbau ohne Genehmigung — und bei Grundstücken nahe der Enz oder der Metter alles, was Sie über Wasser im Keller oder bei Starkregen wissen. Das Letzte ist kein Randthema: Was ein Käufer nach dem Kauf selbst erlebt, hätte er vorher wissen müssen.
Wir schreiben bekannte Mängel in die Unterlagen, bevor ein Interessent fragt. Ein selbst benannter Mangel ist ein Verhandlungspunkt; derselbe Mangel, später entdeckt, ist ein Vertrauensbruch und kostet ein Vielfaches. Wie der Vertrag das fasst, bestimmt der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Steuer: der Regelfall ist einfach
Wer selbst darin gewohnt hat, zahlt auf den Gewinn keine Steuer. Das trifft die meisten Verkäufe.
Bei vermieteten oder nicht selbst genutzten Immobilien gilt § 23 EStG: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig. Gezählt wird von notariellem Vertrag zu notariellem Vertrag, nicht von Übergabe zu Übergabe.
Dazu die Drei-Objekt-Grenze: Mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren können gewerblichen Grundstückshandel bedeuten, und dann hilft die Zehnjahresfrist nicht mehr. Wer mehrere Objekte besitzt, klärt das vor dem ersten Verkauf mit dem Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen wir nicht leisten.
Was in Ihrem Haus passiert
Der Teil, über den niemand schreibt: Fremde Menschen gehen durch Ihre Räume, öffnen Türen und fragen nach der Heizkostenabrechnung. Für viele Eigentümer ist das das Anstrengendste am ganzen Verkauf.
Wir halten es kurz. Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen, vorher ein Gespräch mit jedem Interessenten, die Finanzierungsfrage vor dem Termin und nicht danach. In Metterzimmern und Untermberg kommen wenige, aber gezielt suchende Interessenten; in der Kernstadt und in Bissingen mehr.
Fotografiert wird einmal vorab, ohne Menschen und ohne persönliche Dinge. Was Sie nicht gezeigt haben wollen, zeigen wir nicht. Leerräumen müssen Sie nicht: Aufräumen und entrümpeln genügt.
Bis wohin Sie frei sind
Bis zur notariellen Beurkundung bindet Sie nichts. Ein Grundstückskaufvertrag wird erst beim Notar wirksam; eine mündliche Zusage verpflichtet niemanden.
Vorher liegt eine Frist, die viele für Formalität halten: Ist ein Verbraucher beteiligt, soll der Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Das sind Ihre vierzehn Tage. Der Notar erklärt beiden Seiten denselben Text und ist zur Neutralität verpflichtet.
Ein Maklervertrag verpflichtet Sie ebenfalls nicht zum Verkauf. Seine Laufzeit steht darin, und wir nennen sie vor der Unterschrift.
Bietigheim-Bissingen: drei Punkte, die hier den Unterschied machen
Erstens die Baupläne. Hier wird der Hauswert über den Sachwert gerechnet, und dafür braucht es die Brutto-Grundfläche. Die steht in den Plänen. Fehlen sie, wird geschätzt statt gerechnet — und eine Schätzung fällt im Zweifel zu Ihren Lasten aus. Die Bauakteneinsicht ist deshalb der erste Schritt und nicht der letzte.
Zweitens die Rechnungen über Modernisierungen. Sie gehen in den Gebäudestandard ein und damit direkt in den Sachwert. Neues Dach, neue Fenster, neue Heizung: Wer die Belege hat, bekommt sie bewertet. Wer sie weggeworfen hat, bekommt den Standard, der zum Baujahr passt. Rechnungen aufzuheben lohnt sich hier mehr als in den meisten Städten.
Drittens der Sachwertfaktor selbst. Der Gutachterausschuss veröffentlicht ihn, und ein Faktor von 1,9 bedeutet: Der Markt zahlt deutlich mehr als die reine Bausubstanz hergibt. Wer sein Haus über die Baukosten rechnet, liegt systematisch zu niedrig. Der Stichtag der Faktoren ist der 1. Januar 2023 — als Ausgangspunkt belastbar, als letztes Wort nicht, denn der Markt hat sich seitdem bewegt.
