Zwei Gewässer, zwei Pegel
Die Enz ist das größere der beiden Gewässer und kommt aus dem Schwarzwald; die Metter ist kleiner und reagiert schneller. Das ist kein Detail, sondern der Grund, warum die Lage hier unübersichtlicher ist als an einem einzelnen Fluss: Zwei Einzugsgebiete mit unterschiedlichem Verhalten können gleichzeitig Wasser bringen, und in der Nähe des Zusammenflusses addiert sich das.
Praktisch heißt das: Die Übersichtskarte reicht hier nicht. Für ein Grundstück in Ufernähe lohnt die Punktabfrage, weil die berechnete Überflutungstiefe auf wenigen Metern Entfernung stark wechselt — zwischen „bleibt trocken" und „fünfzig Zentimeter im Keller" liegen manchmal zwei Grundstücke.
Zum Starkregen: Das Stadtgebiet hat Hanglagen über den Talsohlen. Dort ist nicht der Pegel das Thema, sondern was bei einem Gewitter von oben kommt. Beide Risiken gibt es also, aber sie treffen verschiedene Lagen.
Wo Sie Ihre Adresse selbst nachsehen
Die Hochwassergefahrenkarten für Baden-Württemberg werden bei der LUBW erstellt und sind kostenlos ohne Anmeldung einsehbar: über das Hochwasserportal des Landes unter hochwasserbw.de und über den Kartendienst UDO. Vier Szenarien lassen sich getrennt darstellen — HQ10, HQ50, HQ100 und ein Extremereignis —, und eine Punktabfrage nennt die berechnete Überflutungstiefe für eine einzelne Stelle.
Ein Hinweis, den die Behörden selbst geben: Verbindlich ist der tatsächlich von einem hundertjährlichen Hochwasser betroffene Bereich, unabhängig davon, was eingezeichnet ist. Die Karte ist eine Berechnung, kein Kataster. Für eine Entscheidung über ein Grundstück gehört deshalb die Auskunft der unteren Wasserbehörde dazu, hier das Landratsamt Ludwigsburg.
Für Starkregen gibt es keine landesweite Karte. Fragen Sie bei der Stadt nach, ob eine Starkregengefahrenkarte vorliegt; wo es keine gibt, ist die Erfahrung der Nachbarschaft die beste Quelle.
Was im Überschwemmungsgebiet verboten ist
Hier wird aus einer Karte Baurecht, und in einer Stadt an zwei Gewässern betrifft das mehr Grundstücke als in den meisten. In Baden-Württemberg gelten HQ100-Flächen seit dem 22. Dezember 2013 nach § 65 des Wassergesetzes kraft Gesetzes als festgesetzte Überschwemmungsgebiete, im Innenbereich wie im Außenbereich und ohne eigene Verordnung.
Dort greifen die Verbote des Wasserhaushaltsgesetzes. § 78 WHG untersagt unter anderem die Ausweisung neuer Baugebiete und macht Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen genehmigungsbedürftig, zulässig nur unter engen, gleichzeitig zu erfüllenden Voraussetzungen. § 78a WHG verbietet weitere Eingriffe, darunter das Erhöhen der Erdoberfläche — also gerade die Maßnahme, auf die man als Erstes käme.
Für einen Verkauf bedeutet das: Wer mit Anbau, Carport oder einer Aufschüttung wirbt, sollte sie geprüft haben. Eine Zusage, die die untere Wasserbehörde später nicht trägt, kostet den Käufer. Ausnahmen nach § 78 Abs. 2 WHG werden beantragt, nicht vorausgesetzt.
Die Versicherung, die meistens fehlt
Die gewöhnliche Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Überschwemmung, Starkregen und Rückstau aus der Kanalisation deckt sie nicht; dafür braucht es den Zusatz für Elementarschäden, und der ist nicht automatisch enthalten.
Ob er in Ihrer Police steht, lesen Sie in der Police. Versicherer stufen Gebäude nach Gefährdungsklassen ein, und in Ufernähe fällt diese Einstufung erfahrungsgemäß strenger aus: In der höchsten Klasse ist Deckung teuer und manchmal nicht zu bekommen. Eine gesetzliche Pflicht zu dieser Versicherung gibt es in Deutschland bisher nicht.
Beim Verkauf ist das ein harter Punkt: Die finanzierende Bank des Käufers fragt nach der Versicherbarkeit, und ein Gebäude mit bestehendem Elementarschutz ist leichter zu verkaufen als eines, für das erst eine Deckung gesucht werden muss. Zur Versicherung selbst beraten wir nicht, das macht ein Versicherungsmakler.
Was Sie beim Verkauf sagen müssen
Wasser im Keller ist ein Mangel. Wissen Sie davon, müssen Sie es offenlegen: Auf einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. In einer Stadt an zwei Gewässern ist das der häufigste Streitpunkt überhaupt.
Offen genannt und belegt mit dem, was Sie dagegen getan haben — Rückstauklappe, Hebeanlage, abgedichtete Lichtschächte, eine Abdichtung der Kellerwand —, ist es ein beherrschtes Risiko und ein Verhandlungspunkt. Derselbe Schaden, vom Käufer nach dem ersten Hochwasser selbst erlebt, ist ein Rechtsstreit, und er trifft Sie jahrelang.
Wir fragen bei jeder Aufnahme danach und schreiben die Antwort in die Unterlagen. Wie der Kaufvertrag damit umgeht, formuliert der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Bietigheim-Bissingen: wo das Wasser hier herkommt
Die Enz. Sie prägt das Tal und die Lagen an seinem Rand. Für Grundstücke dort ist die Punktabfrage in der Gefahrenkarte der erste Schritt — vor der Kaufentscheidung und vor jeder Preisüberlegung.
Die Metter. Das kleinere Gewässer reagiert schneller auf Niederschlag. Wer an der Metter oder in der Nähe des Zusammenflusses wohnt, sollte beide Szenarien kennen, HQ100 und das Extremereignis, und nicht nur eines.
Die Hanglagen darüber. Metterzimmern und Untermberg liegen am Rand und höher, Bissingen hat einen eigenen gewachsenen Kern. Dort ist nicht der Pegel das Thema, sondern das Wasser, das bei einem Gewitter von den Feldern und über die Straßen herunterkommt. Entscheidend ist, was oberhalb des Grundstücks liegt — und das sieht man am besten nach einem Regen und nicht bei Sonnenschein.
