Den Wert vorher kennen: hier geht das
Bei einer Schenkung ist der Verkehrswert die Zahl, an der alles hängt. Das Finanzamt setzt ihn an, nicht den Kaufpreis von damals und nicht einen Wunschbetrag. In den meisten Städten erfährt man ihn erst, wenn es zu spät ist, etwas anders zu machen.
In Bietigheim-Bissingen ist das anders, und zwar aus einem einzigen Grund: Der Gemeinsame Gutachterausschuss veröffentlicht den Sachwertfaktor. Damit lässt sich der Weg nachgehen, den ein Sachverständiger geht — Bodenwert aus Fläche mal Bodenrichtwert, darauf der Gebäudewert abzüglich Alterung, und auf die Summe der Faktor. Das Ergebnis ist der Verkehrswert.
Ein Faktor von 1,9 bedeutet: Der Markt zahlt deutlich mehr als die reine Bausubstanz hergibt. Für eine Schenkung heißt das etwas Unbequemes — wer den Wert über die Baukosten rechnet, setzt sich systematisch zu niedrig an und wundert sich über den Bescheid. Die öffentliche Zahl schützt davor.
Ehrlich dazu: Der Stichtag der Faktoren ist der 1. Januar 2023. Der Markt hat sich seitdem bewegt, in beide Richtungen. Als Ausgangspunkt ist die Zahl belastbar, als letztes Wort nicht. Und für das Finanzamt zählt eine nachvollziehbare Herleitung, nicht eine Faustformel.
Dafür brauchen Sie die Baupläne: Die Brutto-Grundfläche steht dort, und ohne sie wird geschätzt statt gerechnet. Es ist derselbe Punkt wie beim Verkauf — nur dass hier das Finanzamt mitliest.
Was der Freibetrag hergibt
Der Freibetrag beträgt nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG 400.000 Euro für jedes Kind, und zwar je Elternteil — zwei Elternteile können einem Kind also 800.000 Euro steuerfrei übertragen. Für Enkel sind es nach Nummer 3 jeweils 200.000 Euro.
Entscheidend ist die Zehnjahresfrist: Schenkungen derselben Person werden nach § 14 ErbStG innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Wer früh anfängt, nutzt den Freibetrag mehrfach — und genau deshalb ist es sinnvoll, den Wert zu kennen, bevor man sich entscheidet. Wer weiß, dass sein Haus 600.000 Euro wert ist, überträgt vielleicht in zwei Schritten statt in einem.
Was eine Schenkung in Ihrem Fall kostet oder spart, rechnet Ihr Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht leisten. Was wir leisten: die Herleitung des Werts, mit dem öffentlichen Faktor und einer Besichtigung.
Was bei der Schenkung rechtlich gilt
Seit dem 1. Januar 2023 unterscheidet das Gesetz zwischen zwei Arten von Immobilien. § 1850 Nr. 4 BGB nennt die Geschäfte, für die eine Genehmigung nötig ist, wörtlich: „zu einem Rechtsgeschäft, durch das der Betreute unentgeltlich Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt". § 1643 Abs. 1 BGB zieht dieselbe Pflicht auf die Eltern.
Im Wortlaut stehen nur Wohnungs- und Teileigentum; Grundstücke werden in Nummer 4 nicht genannt. Nummer 1 betrifft das Verfügen, Nummer 6 den entgeltlichen Erwerb. Bei einem Haus auf eigenem Grund — dem Fall, für den der Sachwertfaktor gilt — entfällt die Genehmigung nach Nummer 4 also.
Für die unentgeltliche Übertragung gilt das so. Ein vorbehaltener Nießbrauch, eine übernommene Restschuld oder eine Pflegeverpflichtung ändern die Beurteilung. Ob ein Ergänzungspfleger nötig ist, weil die Eltern selbst Vertragspartei sind, klärt der Notar. Eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Was dagegen spricht
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Sie kommen nicht mehr heran. Was verschenkt ist, ist verschenkt; eine Rückforderung ist nur in engen Ausnahmen möglich. Und solange das Kind minderjährig ist, braucht jede Verfügung — Verkauf, Beleihung, langfristige Vermietung — die Genehmigung des Gerichts.
Mit achtzehn gehört es dem Kind, vollständig. Nicht dem Kind, das Sie sich vorstellen, sondern dem Menschen, der es dann ist.
Die Instandhaltung bleibt, wo sie war. Rechtlich trägt sie der Eigentümer, also das Kind; faktisch die Eltern, über Jahre. Bei einem Grundstück nahe der Enz oder der Metter kommt die Frage dazu, was bei Starkregen passiert — wer überträgt, überträgt die Lage mit.
Und der Wert ist eine Momentaufnahme. Der Sachwertfaktor vom 1. Januar 2023 sagt, was der Markt damals gezahlt hat. Wer eine Immobilie überträgt, weil sie heute günstig bewertet ist, sollte wissen, dass das Finanzamt auf den Wert am Tag der Schenkung schaut — und der kann höher sein.
Wie es praktisch abläuft
Die Reihenfolge entscheidet, und sie beginnt in der Bauakte.
- Baupläne holen. Bauakteneinsicht bei der Stadt, mit Ausweis und Eigentumsnachweis. Aus den Plänen kommt die Brutto-Grundfläche, und ohne sie wird der Wert geschätzt statt gerechnet.
- Rechnungen über Modernisierungen zusammensuchen. Sie bestimmen den Gebäudestandard und damit den Wert. Mit Belegen wird höher eingestuft, ohne gilt der Standard zum Baujahr.
- Wert herleiten. Bodenwert, Gebäudewert, Sachwertfaktor — in dieser Reihenfolge. Belastbar wird es nach einer Besichtigung.
- Steuerberater fragen, bevor etwas unterschrieben ist. Besonders bei mehreren Kindern oder wenn in den letzten zehn Jahren schon geschenkt wurde.
- Notar beauftragen. Er beurkundet, klärt den Ergänzungspfleger und beantragt eine Genehmigung, falls eine nötig ist.
