Keine Mietspiegel-Tabelle — und was stattdessen zählt
Nachbarstädte haben eine. Ludwigsburg hat sogar einen qualifizierten Mietspiegel mit der Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB. Bietigheim-Bissingen hat keinen, und daran ändert auch die Nähe nichts: Ein Mietspiegel gilt für die Gemeinde, für die er aufgestellt wurde, und nicht für die Nachbargemeinde.
§ 558a Abs. 2 BGB listet die Begründungsmittel auf, und zwar ausdrücklich mit dem Wort „insbesondere" — die Aufzählung ist nicht abschließend. Genannt sind ein Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; für den letzten Weg genügt nach dem Gesetzestext die Benennung von drei Wohnungen.
In der Praxis bleibt für eine Einliegerwohnung in dieser Stadt fast immer der letzte Weg. Eine Mietdatenbank im Sinne des § 558e BGB gibt es hier nicht. Und das Gutachten ist teuer und braucht eine Qualifikation, die wir ausdrücklich nicht haben: Nummer 3 verlangt einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Jens Stumpp ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (D1+) — das ist eine Zertifizierung, keine öffentliche Bestellung. Wir sagen das lieber hier, als dass Sie es später beim Gericht erfahren.
Bleiben die Vergleichswohnungen. Und das ist der Punkt, an dem Ortskenntnis wirklich etwas wert ist: Drei vergleichbare Wohnungen in Bietigheim, Bissingen, Metterzimmern oder Untermberg zu benennen, setzt voraus, dass man weiß, was dort tatsächlich gezahlt wird. Wir führen seit 24 Jahren Mietverhältnisse in dieser Region und wissen, welche Wohnungen vergleichbar sind und welche nur so aussehen.
Was Sie deshalb von Anfang an festhalten sollten
Ohne Mietspiegel verlagert sich die Beweisarbeit nach vorn. Was Sie beim Einzug dokumentieren, brauchen Sie bei der ersten Erhöhung — und das kann acht Jahre später sein, wenn sich niemand mehr erinnert.
- Fläche sauber aufmessen und das Aufmaß aufbewahren. Bei Einliegerwohnungen mit Dachschrägen oder Souterrainräumen ist die anrechenbare Fläche die häufigste Streitfrage überhaupt.
- Ausstattung festhalten: Bad, Küche, Heizung, Fenster, Bodenbeläge, mit Baujahr oder Jahr der letzten Erneuerung. Jedes dieser Merkmale geht in die Vergleichbarkeit ein.
- Fotos bei Übergabe, datiert, und ein Übergabeprotokoll, das beide unterschreiben.
- Nebenkosten trennbar machen: eigener Stromzähler, möglichst auch Wasser und Wärme. Ohne Trennung streiten Sie jedes Jahr, und beim Verkauf fehlt dem Käufer die Grundlage.
- Die Mieten in der Nachbarschaft mitverfolgen. Wer drei Vergleichswohnungen benennen muss, braucht sie zu dem Zeitpunkt, an dem er sie braucht — nicht erst dann suchen.
Wann Sie die Wohnung wieder selbst nutzen können
Bietigheim-Bissingen ist eine Stadt mit vielen Zwei-Generationen-Häusern, und der häufigste Anlass ist kein wirtschaftlicher: Die Eltern brauchen eine Wohnung ohne Treppen, oder ein Kind kommt zurück.
§ 573a Abs. 1 BGB hilft dabei, aber nur unter zwei Bedingungen zugleich: Sie bewohnen das Gebäude selbst, und das Gebäude hat nicht mehr als zwei Wohnungen. Dann entfällt die Pflicht, ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB darzulegen — Sie müssen also keinen Eigenbedarf begründen.
Dafür kostet es Zeit. Auf die Frist des § 573c BGB, die nach fünf und nach acht Jahren Überlassung um je drei Monate wächst, legt § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB noch einmal drei Monate. Bei einem langjährigen Mietverhältnis ist man bei rund einem Jahr.
Der Fehler, der am häufigsten alles zunichtemacht, ist formal: Nach Absatz 3 muss im Kündigungsschreiben stehen, dass es auf Absatz 1 oder 2 gestützt wird. Fehlt dieser Satz, bleibt nur die gewöhnliche Kündigung mit berechtigtem Interesse. Und nach Absatz 4 ist jede Abrede zum Nachteil des Mieters unwirksam. Ob Ihr Fall passt, beurteilt ein Anwalt — eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Was die zweite Wohnung am Hauswert ausmacht
Ein Haus mit Einliegerwohnung spricht zwei Käufergruppen an, und sie zahlen Unterschiedliches. Familien, die selbst einziehen, zahlen für eine freie zweite Wohnung einen Aufschlag — sie bekommen Platz für die Großeltern oder ein Büro. Kapitalanleger zahlen für ein belegbares Mietverhältnis.
Eine vermietete Wohnung mit zwölf Monaten Kündigungsfrist ist für die erste Gruppe ein Abzug und für die zweite ein Plus. Welche Gruppe man anspricht, entscheidet sich vor der Anzeige: mit dem Text, mit den Unterlagen und mit dem Preis. Wir rechnen beide Wege durch, bevor etwas online geht.
Verkaufen Sie vermietet, gilt § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein, mit allen Abreden, auch den unglücklichen. Deshalb ist ein sauberer, aktueller Mietvertrag beim Verkauf bares Geld.
Bodenrichtwerte zum 01.01.2025 gibt es kostenlos in BORIS-BW. Alles Weitere kommt aus Zustand und Zuschnitt, und das sieht man nur vor Ort.
Steuerlich: der vermietete Teil ist nicht eigengenutzt
Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf greift § 23 EStG. Ausgenommen ist nur, was „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde — eine vermietete Einliegerwohnung also nicht.
Aufgeteilt wird in der Regel nach Flächenanteilen: Der auf die vermietete Wohnung entfallende Teil des Gewinns kann steuerpflichtig sein, auch wenn Sie selbst im Haus wohnen. Ob und wie viel, rechnet Ihr Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht erbringen; wir liefern die Flächen und die Mietzeiten dazu.
